“以房养老”产品测算难题 房产处置争议

无论是正向还是反向声音，“以房养老”向前踉跄迈步的过程从未停止。提出“以房养老”概念已有多年，但一直在概念层面沉浮的状况一直到去年9月出现转折点。

国务院去年9月下发意见，明确要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，之后保监会即组织了包括幸福人寿、泰康人寿、平安人寿、新华人寿、合众人寿、中宏人寿、中美大都会人寿在内的7家保险公司组成了课题组。

“接触”以房养老“产品的时间虽然不算很长，但是对于养老保障和养老需求我都有了不一样的概念和认知。”提及和“以房养老”的渊源，曲和磊说，“在我走访众多老年人家庭的时候，感触非常多，其实对养老的需求量远比我们之前想象的要大，对于生活条件的改善可以说是很多老人的基本诉求。现在保险公司的养老产品很多，保险本来就应该和养老连在一起，而且保险公司其实有完整的养老保险系列，不同的人有不同的需求，会选择不同的产品。而”以房养老“从本质上而言就是养老保险产品链的拓宽，对应现在还未覆盖的需求。”

横在公司面前的，除了房价风险，还有一大风险，即房产处置争议的风险。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，以房养老产品一般可分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。

参与型产品是指保险公司可参与分享房屋增值收益，通过定期评估，对投保人所抵押房屋价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品则指保险公司不参与分享房屋增值收益，抵押房屋价值增长全部归属于投保人。

而在“以房养老”产品链条中，最后一环对房产的处置也是保险公司可能面临的争议和问题。实际上，在给老人发放养老金的过程中，保险公司会累计出发放的总额，当老人过世时，无论是失独老人还是无子女老人，均由指定继承人或法定继承人做出选择。举例而言，比如老人共领取了300万元养老金，此时继承人可以选择将300万元退还给保险公司，解除房产质押，合同终止。另一种选择是继承人选择由保险公司处置房产，卖房收入假设为350万元，保险公司将多余的50万元返还继承人。

对于“以房养老”产品的市场容量问题，据一家券商机构测算，中国国内满足相关展业要求的保险机构约有33家，也有观点称以房养老对规模会有设限，单个保险公司接受抵押房产的评估值不得超过4%。对一个万亿资产规模的公司而言，开展“以房养老”的规模上限为27.6亿。

此外，目前一直尚无结论的土地使用权续期问题对目前非参与型的“以房养老”产品的影响并不大，因为反向抵押中并不涉及到产权的变化，但参与型产品则另论。多位接受采访的业内人士亦期待一系列加速“以房养老”落地生根的催化剂，如土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等。

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